Tutti hanno partecipato almeno una volta nella vita a una riunione di condominio. Un piccolo parlamento che divide, fa discutere, litigare. Accende dispute e controversie annose, quasi mai le risolve.
Da qui è nata l’idea di propone una guida semi-seria per sopravvivere a questo appuntamento fatidico, ridurre al minimo lo stress, far valere i vostri diritti e ottimizzare il vostro tempo.
NORME GENERALI
1) Perché partecipare? Esattamente come per il voto, partecipare a un’assemblea di condominio è un diritto/dovere del condomino. Essa, infatti, è l’unica sede giuridicamente valida per discutere le problematiche che riguardano il condominio e proporre soluzioni valide per risolverle.
2) Chi è tenuto a presenziare? Chiunque sia titolare della residenza di un civico all’interno del palazzo (o del gruppo di palazzi) in questione.
n.b. In caso di impossibilità a partecipare, è possibile chiedere la delega a un altro condomino compilando un modulo apposito che l’amministratore allegherà alla lettera di convocazione. La delega ha a tutti gli effetti valore di voto.
3) Ogni quanto? Se tutto va bene – cosa che capita assai di rado -, l’amministratore può convocare i condomini in assemblea anche una sola volta all’anno. Parliamo, in questo caso, di assemblea ordinaria.
4) Tipologie.
Ne esistono due tipi:
Assemblea ordinaria
Viene convocata per discutere sostanzialmente di 3 punti stabiliti dal codice civile
– Approvazione del bilancio consuntivo (il rendiconto annuale redatto dall’amministratore).
– Approvazione del bilancio preventivo (la stima dell’amministratore per le spese dell’anno successivo e la relativa ripartizione tra i condomini in base ai millesimi).
– Nomina, conferma (o revoca) e compenso dell’amministratore per l’anno che viene.
Assemblea straordinaria
Si convoca in caso di spese per lavori di manutenzione straordinaria (il caso più comune è la copertura del tetto), controversie legati a ditte, appalti, richieste di perizie, ammanchi etc.
5) Quando è valida? L’assemblea ordinaria è valida in prima convocazione se è rappresentato almeno i due terzi degli aventi diritto e due terzi del valore dell’intero edificio in millesimi.
n.b. Non è prevista la seconda convocazione per le assemblee straordinarie e la nomina o revoca dell’amministratore.
6) Quorum. Si raggiunge con il voto favorevole da parte della maggioranza dei condomini o pari ad almeno la metà del valore dell’edificio. Se non si ottiene almeno uno dei due quorum, si procede con la seconda convocazione, che dovrà essere fissata entro e non oltre 10 giorni dalla prima. In questo caso, il quorum si abbassa ad un terzo degli aventi diritto e un terzo del valore dell’edificio.
7) Ordine del giorno. L’amministratore è tenuto a portarlo a conoscenza a tutti i condomini almeno 5 giorni prima di assemblee ordinarie e straordinarie, tramite posta raccomandata o certificata.
Infine alcuni CONSIGLI UTILI
1) La principale causa di stress, in una riunione di condominio, è la sua durata. Capita spesso, specie in caso di assemblee straordinarie particolarmente accese, che il dibattito si protragga per diverse ore senza approdare a una soluzione condivisa. Perciò: vietato divagare. Rimanete il più possibile in linea con il tema e l’ordine del giorno, interrompendo a vostra volta chi divaga ed esce dal seminato.
2) Attenzione alle deleghe facili. Spesso, per fretta o pigrizia, si tende ad affidare il proprio mandato al battagliero dirimpettaio, delegandolo a rappresentarci in tutto e per tutto. Prima di “investire” qualcuno, concordate quantomeno i punti principali all’ordine del giorno. Tra qualche anno potreste pentirvi di aver votato, a vostra insaputa, la realizzazione di un lavoro inutile o il via libera a una ditta sospetta.
3) Diplomazia. All’interno di un condominio, come in ogni ambito della vita, l’arte del compromesso è fondamentale, per evitare di incappare in sterili bracci di ferro che sottraggono tempo ed energie al lavoro e alla vita privata.
Lorenzo Tosa
